Если вы решили купить или снять в долгосрочную аренду апартаменты за границей с целью заработать на этом, часто фокус направлен исключительно на подсчет ROI (return on investment), расчет заполняемости, стоимости обслуживания, ежемесячной доходности, дополнительных расходов и проч. Однако личный опыт показывает, что хотя эти критерии и важны, такие расчеты часто могут быть ошибочными и на самом деле не менее важными являются другие не столь очевидные неискушенному факторы.
На что я рекомендую обращать внимание.
1. Определите портрет ваших будущих арендаторов.
Если у вас нет видения портрета вашего будущего арендатора, это снижает вероятность успешной инвестиции.
Скажем, вы планируете вложиться в апартаменты, расположенные поблизости от нескольких университетов – это означает потенциальный спрос от студентов, но соответствует ли ваше жилье запросам студентов? Очевидно, что должно быть соответствие по образу, цене, доступности, количеству комнат, расположению комнат относительно друг друга и др.
Если вы арендуете жилье в бизнес-районе и планируете его сдавать бизнесменам, но экономика страны стагнирует или есть тенденция перемещения офисов в другой район, ход может оказаться неудачным.
Практически вы должны проанализировать потенциальную успешность вашего будущего товара на рынке и определить его целевую аудиторию. Т.е. следовать одному из базовых положений маркетинга – невозможно продавать товар всем; у каждого товара есть своя целевая аудитория. Видение арендатора серьезно снизит риск.
2. Оцените общий «гостевой поток» в районе
Вы читаете на разных сайтах предложения приобрести жилье там-то и там-то. Вы видите красивые фотографии и даже возможно слышите знакомые названия. Но надо понимать, что рынок крайне неоднороден. Апартаменты в одном районе могут считаться как beach-side, а через дорогу – уже нет. Хайвей без возможности пересечь его может снизить спрос на ваш объект на десятки процентов. Поэтому на вебинарах я всегда рекомендую провести в районе вашей будущей инвестиции по меньшей мере неделю, а лучше месяц и более. Но помимо этого следует обращать внимание и на другие факторы:
— наполненность района ресторанами и кафе быстрого питания. Такие сети как McDonald’s, Burger King, KFC и другие проводят серьезную подготовку прежде чем войти в тот или иной район. Одновременно с этим они и сами по себе являются генератором траффика.
— наличие торговых центров и супермаркетов. Многие гости ориентируются на близость к супермаркетам, особенного если это гости на short-term.
3. Разработайте конкретный план действий.
Если вы инвестируете с целью заработать, это действие сродни старту бизнеса, пусть и малого. Начать бизнес с голой идеей, не продумав конкретные шаги – означает существенно снизить шанс на успех. Следует четко сформулировать цель, избегая туманных формулировок. Это может быть ориентир в доходах (например, 10% годовых), выраженный в конкретных цифрах.
Этот же план должен предусматривать простои в низкий сезон, расходы на управляющую компанию или обслуживающий персонал, инвестиции в реновацию. Включите туда и негативный сценарий – не каждый бизнес оказывается успешным. Иначе говоря, продумайте, как вы будете действовать, если что-то пойдет не так. Все это позволит снизить уровень стресса и оценки успешности проекта.
4. По возможности избегайте ко-инвесторов в лице родственников
Участие родственников повышает риски того, что что-то пойдет не так. У кого-то из них могут кончиться деньги. Кто-то может не согласиться с вашим подходом к ситуации. Кто-то может захотеть переехать в апартаменты, в которые вы вложились ради заработка. Отягощенные моральными обязательствами, давлением других родственников, невозможностью найти компромисс вы можете потерять весь проект. Если вы все же «подписались» на такой совместный проект, заключите договор до старта проекта.
