Тенденции арендного рынка Бали: январь-апрель 2018

Первая треть 2018 года на туристическом рынке Бали прошла под знаком оздоровления после снижения турпотока в последние месяцы 2017 года и январе 2018 года (вызванного извержением вулкана Агунг и сопутствующей этому негативной информационной кампанией в международной прессе). Начиная с конца января, когда радиус зоны повышенной опасности вокруг вулкана был снижен с 4-ой до 3-ей ступени, турпоток начал восстанавливаться, что сказалось на показателях заполняемости как отелей, так и частного сектора.

Восстановление туристической активности
Распространившийся в последние месяцы 2017 года страх мощного извержения на Бали, активно подпитываемый прессой по всему миру, привел к тому, что снизилось не только число туристов, приезжающих на короткие сроки, но и число экспатов и long-stayer’ов, проживающих на острове постоянно. Ряд авиакомпаний отменили рейсы; некоторые туристические агентства, особенно из Китая, в данное время лидера по входящему потоку, отменили групповые заезды. Многие из тех, у кого была финансовая возможность, покинули остров. На арендном рынке это привело к следующим последствиям:

1. Резкое снижение заполненности в отелях
2. Падение заполненности в частном секторе
3. Снижение цен на краткосрочную аренду как в отельном секторе, так и в частном секторе.

Восстановление турпотока и возвращение туристов проходило постепенно во второй половине январе и феврале 2018 года. В марте-апреле рынок вернулся к привычным показателям и позитивной динамике роста.

Развитие районов: движение Canggu на cевер и расширение района Убуд
Туристический ареал Бали продолжает последовательно расширяться все последние годы. Начав с районов Куты и Санур в 90-х, сегодня привлекательными для туристов районами являются и многие другие, и тенденция расширения зоны проживания туристов сохраняется. Особое внимание обращают на себя в этом смысле два района.

1. Расширение района Canggu на север
3-5 лет назад район Canggu начал формироваться вокруг улицы Batu Bolong и был привлекателен для гостей острова благодаря серф-споту, видам на рисовые поля, лояльным ценам. За прошедшие годы район сделал настоящий рывок в развитии и по привлекательности для многих гостей, приезжающих на пару недель или месяц, стал на первое место. Здесь сложилась молодежная активная атмосфера, понятная и близкая городскому жителю. Выиграв во входящем потоке, район быстро потерял привлекательность для тех, кто ценит подлинную культуры и природу Бали. Места полей здесь заняли парковки, кафе, магазины, виллы и дома, а стоимость земли взмыла ввысь. Как результат, район «перешагнул» демаркационную линию – улицу Jalan Raya Canggu, за которое началось активное развитие и строительства. Это движение «от» центра района на запад и север – дальше от туристической индустрии продолжается. Постоянные жители Бали ищут для себя баланс между близостью к морю, ценами и красивыми видами на рисовые поля.

2. Расширение района Убуд.
Район Убуд продолжает активно расширяться, двигаясь на север и северо-восток. Деревни, отдаленные от центральной улицы Jalan Raya Ubud на 15-20 минут, которые ранее воспринимались как далекие, а потому более дешевые, уже активно и уверенно агентами и собственниками именуются «Убуд».

Районы, еще недавно имевшие статус отдаленных от центра, такие как Лодтундух и Мас на юге, постепенно стали восприниматься и гостями острова, и местными жителями как органическая часть Убуда. Такое изменение статуса районов отразилось не столько на стоимости аренды, сколько на заполненности и спросе.

На фоне растущего спроса на «зеленые», природные зоны в противовес загруженному и вязнущему в пробках центру Убуда, расширение зоны вокруг Убуда выглядит логично.

Падение стоимости жилья в районе Букит
В октябре 2018 года на Бали пройдет встреча участников Международного Валютного Фонда. Ожидается, что мероприятие посетят 19000 делегатов из 189 стран, в том числе главы государств, министры, руководители крупнейших банков. В рамках подготовки к этому важному международному мероприятию в октябре 2017 года было начато строительство подземного туннеля на проблемном участке выезда с территории, прилегающей к аэропорту. Строительные работы осложнили и без того проблемный участок, вследствие чего транспортная доступность полуострова Букит ухудшилась.

Цены на жилье в районе Букит традиционно ниже, чем в остальных районах южного Бали. Благодаря этому, район популярен среди long-stayer’ов, здесь много русских, которые выбирают район именно по этой причине. Из-за начала строительных работ период экспликации жилья в районе Букит существенно вырос, а цены снизились. Угроза извержения в конца 2017-2018 года еще более осложнила ситуацию. Можно ожидать, что ситуация нормализуется к сентябрю-октябрю 2018 года. Таким образом, сейчас удачный момент, чтобы арендовать жилье на Буките на продолжительный срок.

Возвращение слухов о строительстве второго аэропорта на Бали
Планы строительства аэропорта на севере Бали разрабатываются уже более 10 лет. Выгоды такого решения для туризма на острове вполне понятны: открытие северного аэропорта вдохнет жизнь в северные районы острова, которые сейчас труднодоступны, при том что имеют потенциал вполне сравнимый с южными. Это стратегический проект в рамках развития туризма в Индонезии вообще, не только на Бали.

В начале 2018 года в национальной прессе Индонезии вновь появился ряд публикаций о планах строительства северного аэропорта. Министр по морским делам заявил, что строительство нового аэропорта на севере Бали обойдется дешевле, чем реконструкция южного аэропорта, а сам этот проект поддерживается президентом Индонезии Видодо. Необходимость наращивания ресурсов для возможности принятия большего числа самолетов на Бали в целом в правительстве Индонезии считается решенной, т.к. в ближайшие годы запланировано существенное увеличение числа туристов, прибывающих на остров. Для реализации этой задачи правительство проводит рекламные кампании по привлечению туристов в разных странах, в том числе в Великобритании и Индии, что дает результат.

Важность строительства аэропорта на севере Бали сложно переоценить. В случае старта по реализации такого проекта стоимость земли и долгосрочной аренды немедленно пойдет вверх.

Текущие риски арендного рынка Бали

Дисбаланс спроса и предложения.
С одной стороны, Бали уже много лет является привлекательным местом для иностранных инвестиций, с другой, в последние годы местные жители получили доступ к легким и привлекательным кредитам. Эти два фактора вкупе с «равнением на соседа», что является обычным в балийском обществе, привели к тому, что остров в последние годы активно застраивается. Объектов, предлагаемых в аренду, стало существенно больше; ситуация, которая была на острове в период 2010-2015 годов, когда спрос на виллы заметно превышал предложение, изменилась. Как следствие, вырос период экспликации предложений от собственников, особенно тех, кто предлагает в аренду типовое неинтересное жилье и не имеет навыков продвижения объектов. Особенно заметно на настоящий момент насыщение рынка в районе Убуд; вероятно, рынок нащупает новый баланс в ближайшие годы, т.к. рост туристического потока на Бали продолжается.

Инфраструктурные проблемы
В связи с ростом туристического потока, особенно в высокий сезон, обостряются инфраструктурные проблемы на острове. Традиционно узкие улицы острова не справляются с нагрузкой. Виллы и дома, расположенные около загруженных улиц, быстро теряют свою привлекательность среди туристов из-за постоянного шума. Кроме того стремление использовать каждый небольшой участок, непонимание европейского менталитета часто приводит к хаотичной застройке. По мере насыщения рынка нередко можно встретить ситуации, при которых окна ранее построенного дома впритык закрываются новой постройкой.

Сохраняется опасность вулканического извержения
Не смотря на то, что статус опасности вулкана Агунг понизили до 3-го уровня, угроза извержения сохраняется. Бали находится на так называемом огненном кольце, гигантском поясе вулканической активности, и вулкан Агунг пока не вернулся к тому спящему состоянию, в котором он находился несколько десятилетий.