Бангкок третий год подряд занимает первое место по популярности в глобальном индексе городов мира, определяемом МастерКард. Количество туристов за 2017 год — 20 миллионов. Бангкок уже три года опережает такие традиционные туристические столицы как Лондон и Париж. Ниже находятся и Дубай, и Сингапур (4-ое и 5-ое место соответственно).
Помимо этого город неизменно растет и в других рейтингах. Например, в Country Brand Rating, где Бангкок скакнул на 4 позиции вверх.
Среди причин этой популярности эксперты чаще всего называют доступность цен (хотя ситуация стремительно меняется и в связи с общим ростом уровня жизни, и в связи с заметным – за последний год на 6% — укреплением национальной валюты; в 2018 году Бангкок стал вторым по стоимости жизни городом в Юго-Восточной Азии); атмосферу города, где смешивается архитектурное и культурное наследие Сиама и ультра современность; энергию, ощущаемую как через бизнес-активность, так и через активность ночной жизни; культуру еды и культ питания как такового. Помимо этого, Бангкок для многих путешественников является перевалочным пунктом для маршрутов по всей Юго-Восточной Азии, точкой входа в регион. Согласно данным министерства туризма Таиланда, вклад туризма в ВВП страны в последние годы колеблется в пределах 16-20%.
С 2012 года основную долю в туристическом потоке занимаются туристы из Китая – рост китайского туристического потока ощущается по всему миру, но Таиланд выигрывает от роста экономики своего соседа больше других. В 2012 году страну посетило 2,7 миллиона китайцев, в 2013 и 2014 по 4,6 миллионов, в 2015 – 7,9 миллионов, в 2016 – уже 8,7, в 2017 около 10 миллионов.
Очевидно, в 2018 году цифра будет еще выше, несмотря на августовский инцидент на море, когда погибло несколько десятков туристов и как следствие поток существенно снизился. И перспективы у страны в этом смысле огромные – сегодня всего 7% жителей Китая имеют загранпаспорта, и ожидается, что доля таковых вырастет до 20% в ближайшие несколько лет. Популярность Таиланда и Бангкока в частности среди китайских туристов связывают с близостью к Китаю, относительной дешевизной (в сравнении с Сингапуром), а также сумасшедшими рейтингами китайской комедии Lost in Thailand, вышедшей на экраны в 2012 году.
Это китайское внимание к Бангкоку оборачивается не только прямым ростом турпотока, но и заметным ростом инвестиций в недвижимость Бангкока. Согласно данным от ведущего портала недвижимости в Китае Juwai.com, в 2018 году Таиланд занимает первое место по числу запросов от потенциальных покупателей недвижимости, поднявшись с 6 позиции в 2016 году. Одновременно с этим по рейтингу реальных инвестиций из Китая на том же портале Таиланд занимает 4 место с объемом китайских инвестиций 2.3 биллиона долларов. Подтверждение убедительным цифрам приходит и из другого источника: согласно данным Sansiri, одного из лидирующих застройщиков Таиланда, доля китайских покупателей недвижимости из их портфолио составляет 70%.
Такой интерес китайских покупателей к недвижимости Бангкока обусловлен с одной стороны ее относительной доступностью (в сравнении с ценами на домашнем рынке или в том же Сингапуре) и хорошими перспективами (высоким спросом на жилье среди туристов), с другой стороны – поиском альтернативы внутреннему рынку и «спокойной гавани» для капиталов. Среди владельцев малого и среднего бизнеса в Китае в последнее время растут пессимистические настроения по поводу стратегических перспектив страны. Если предыдущее поколение предпринимателей было заряжено оптимизмом («не смотря на текущие проблемы, завтра будет лучше, чем сегодня»), то сейчас в китайских соцсетях популярен совсем иной сардонический мем: «2019 может быть будет худшим за десятилетие, но он будет лучшим в следующем десятилетии». Согласно недавнему исследованию, сегодня только третья часть состоятельных предпринимателей верит в экономические перспективы страны. 2 года назад таких было 2/3.
На этом фоне Бангкок выглядит весьма привлекательно. В конце 2018 года Booking.com провел исследование среди 53 тысяч респондентов и выяснил, что 42% туристов, которые планируют посетить Таиланд, заинтересованы в размещении в апартаментах от собственников. Иначе говоря, почти половина гостей не хочет останавливаться в отелях. Эти данные, в частности, согласуются с общим трендом туристического потока из Китая, который постепенно становится все более похожим на европейский – значительную долю составляют не группы, а самостоятельные путешественники, ищущие уникальных предложений, которые находятся на Airbnb и родственных ему сайтах.
Собственники-инвесторы в недвижимость Бангкока, таким образом, по всем формальным предпосылкам имеют хорошие перспективы для сдачи жилья в аренду после покупки. Очевидно, что более привлекательной является возможность сдачи в краткосрочную аренду через Airbnb и родственные ему сайты, которая обеспечивает более высокую доходность и более высокий ROI. Оценив эту ситуацию, в ноябре прошлого 2018 года на рынок Бангкока вышла одна из самых больших и успешных компаний британского происхождения Hostmaker – это управляющая компания, которая оказывает полный комплекс услуг для собственников недвижимости (маркетинг, check-in, check-out, уборка и управление). Недавно компания, в управлении которой сегодня находится 120 листингов, сообщила, что по итогам трех месяцев работы доходность хостов в Бангкоке составляет до 20%.
Одной из основных сложностей при организации Airbnb-бизнеса в Бангкоке являются ограничения, налагаемые правительством. Согласно действующим законам, собственник не имеет права сдавать свое помещение на короткие сроки, если здание не имеет специального разрешения, которое приравнивает здание по статусу к отелю, и если большинством собственников помещений в доме не одобрена сдача жилья на короткие сроки. Во многих кондо можно встретить примерно такие объявления:
В поддержку этого положения в стране время от времени осуществляются показательные процессы, жертвами которых являются собственники, нелегально сдающие свое жилье через Airbnb. Так, одно из громких дел было весной 2018 года в курортном городе Хуахин, расположенном в 2 часах езды от Бангкока. Результат: согласно постановлению суда, сдача жилья на срок до 30 дней нелегальна, если у собственника нет лицензии на ведение гостиничного бизнеса. И штраф – весьма умеренный.
На практике тысячи собственников сдают свое жилье через Airbnb, в этом не сложно убедиться если попробовать подобрать себе жилье в Бангкоке на несколько дней. И очевидно, что многие делают это без специальных разрешений. Для того, чтобы обходить действующие ограничения используется несколько схем, отличающихся от города к городу, от района к району и от кондо к кондо. Одновременно с этим на рынке уже работает как минимум несколько, а скорее всего десятки управляющих компаний разного размера, обслуживающие собственников, что косвенно подтверждает переход рынка в новую стадию большего признания Airbnb.
Несколько ведущая англоязычная газета Бангкока опубликовала информацию о том, что на китайский Новый год в течение 8 дней через Airbnb в Бангкоке остановилось более чем 44 тысячи гостей, а собственники заработали 186 миллионов бат (примерно по 43000 батов или 1400 долларов на хозяина).
По сути дела, как и во многих странах сегодня в Таиланде сложилась ситуация, при которой и рынок, и реалии сегодняшнего дня диктуют необходимость официальной, полностью легализованной сдачи жилья через Airbnb, а законодательство не поспевает за новой реальностью или до сих пор не нашло взвешенного и разумного с его точки зрения подхода. Очевидно, в ближайшие несколько лет регулирование этого рынка будет меняться, и скорее всего (если не произойдет политических катаклизмов) в пользу собственников, поскольку и туристический поток и доля иностранных инвесторов неуклонно растет, а краткосрочная аренда остается самым безоговорочно прибыльным инструментом для собственников.
